Empieza casi siempre igual: varios vecinos notan que el agua tarda en bajar, aparece un mal olor en el patio de luces o, peor, una filtración en un bajo o en el garaje.
Y en cuanto sale el tema en la junta o en el grupo de la comunidad, la pregunta llega enseguida: si la bajante comunitaria atascada hay que arreglarla, ¿quién lo paga, la comunidad o el vecino?
Es una duda muy razonable, y la respuesta, aunque tiene sus matices, se entiende bien. Vamos a verla con calma, sin liarnos con tecnicismos legales, para que sepas cómo actuar.
¿Qué es una bajante y por qué es cosa de todos?
Una bajante es la tubería vertical que recoge las aguas de varias viviendas (las del fregadero, el baño, la lavadora o las de lluvia) y las conduce hacia abajo hasta la red de saneamiento.
La clave está justo ahí: como da servicio a más de un piso, jurídicamente se considera un elemento común del edificio, aunque el tubo pase empotrado por la cocina o el baño de un vecino concreto.
Y si es un elemento común, su mantenimiento y sus averías son, en principio, cosa de toda la comunidad. Esa es la regla general de la que parte todo lo demás.
Bajante comunitaria atascada: ¿quién paga?
Aquí está el meollo, y la respuesta corta es: depende de dónde esté el atasco. Si el tapón está en un tramo común (la bajante general, el colector colgado del garaje o una arqueta comunitaria), el desatasco lo asume la comunidad, y el gasto se reparte entre los propietarios según su cuota de participación, ya sea con cargo al fondo, mediante una derrama o a través del seguro del edificio.
En cambio, si el atasco está en la derivación privativa de un piso (el tramo que va desde los desagües y el sifón de la vivienda hasta el punto donde empalma con la bajante), entonces le toca pagar a ese propietario.
El problema clásico es la zona gris: el punto exacto donde el ramal del piso se une a la bajante común. Ahí es donde surge la mayoría de las discusiones sobre el atasco de la bajante y quién paga.
Y hay un matiz importante: si se demuestra que el atasco lo ha provocado el mal uso de un vecino (por ejemplo, tirar aceite o toallitas de forma habitual), se le puede reclamar a él aunque el tramo sea común; de hecho, hay sentencias en Barcelona que van en esa línea. El problema, casi siempre, es demostrar de dónde viene.
Por eso conviene no reparar a lo loco antes de saber qué ha pasado. Cuando hay daños de cierta entidad, pedir que un perito determine el origen antes de tocar nada suele ahorrar discusiones y facilita luego el reparto con el seguro.
La responsabilidad de la comunidad de propietarios sobre las tuberías
Conviene tener claro un detalle local: en Cataluña las comunidades no se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal estatal, sino por el Codi Civil de Catalunya (el Llibre cinquè).
Cambia la letra pequeña, pero la idea de fondo es la misma: la comunidad tiene la obligación de conservar y reparar los elementos comunes, y responde de los daños que estos provoquen.
Es decir, si una bajante en mal estado acaba filtrando y estropea el piso de abajo, la responsabilidad de la comunidad de propietarios sobre esas tuberías entra en juego, y el seguro del edificio suele cubrir tanto la reparación del elemento común como los daños a terceros.
Un apunte más, porque en Barcelona hay muchísimas fincas antiguas: si el edificio es anterior a los años 80, es posible que las bajantes sean de fibrocemento (uralita), que contiene amianto.
No pasa nada mientras estén en buen estado, pero si hay que repararlas o sustituirlas, solo pueden intervenir empresas homologadas para trabajar con amianto. Todo esto, en cualquier caso, es mejor consultarlo con el administrador de fincas: es quien conoce los estatutos, el seguro y el historial de tu comunidad, y quien debe gestionar el procedimiento.
Cómo se soluciona, paso a paso y sin dramas
Cuando aparece el problema, lo más práctico es actuar en orden. Lo primero, avisar cuanto antes al presidente o al administrador, para que dé el visto bueno y se gestione bien desde el principio.
Después, documentar lo que se ve (fotos y vídeo de los daños o del punto que rebosa), sobre todo si hay una vivienda afectada.
El tercer paso es la clave para saber quién paga: llamar a una empresa que localice el atasco con una inspección de cámara, porque ver por dónde está el tapón permite saber si el tramo es común o privativo antes de tocar nada, y eso evita muchas discusiones.
Y ya con el diagnóstico, se desatasca (normalmente con agua a presión o camión cuba) y, si ha habido daños, se pasa el parte al seguro con el informe en la mano.
En Desatascos Calixto trabajamos a menudo con comunidades y administradores de la zona, y este orden es el que menos problemas da: localizar, desatascar y dejar por escrito qué ha pasado, para que nadie discuta luego sobre quién tenía que pagar.
Mejor que llegar a esto: prevenir
Casi todas las bajantes comunitarias atascadas se podrían haber evitado con un poco de mantenimiento.
Una limpieza preventiva de las bajantes cada cierto tiempo (sobre todo en fincas con muchos vecinos o con instalaciones antiguas) sale mucho más barata que una urgencia con filtración, parte al seguro y derrama de por medio.
Si tu comunidad arrastra atascos que se repiten, plantéalo en la próxima junta: es de esas inversiones que se amortizan solas y evitan más de un enfado entre vecinos.
Si tu comunidad tiene una bajante comunitaria atascada, o de esas que dan guerra cada dos por tres, en Desatascos Calixto ofrecemos desatascos y limpieza para comunidades en Barcelona y alrededores, las 24 horas.
Localizamos el punto exacto con cámara, lo resolvemos y te entregamos el diagnóstico para que la comunidad (y el seguro) lo tengan claro. Y si lo prefieres, hablamos directamente con tu administrador de fincas.